ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ 9
Понятие и признаки недвижимости 9
Особенности недвижимости как товара 14
Характеристика и классификация объектов недвижимости 16
Земля как основа недвижимости 18
Классификация объектов жилой недвижимости 20
Характеристика объектов коммерческой недвижимости 22
Гостиницы. Ситуация в Санкт-Петербурге 23
Офисы и бизнес-центры 29
Гаражи и автостоянки 32
Предприятие как особый объект недвижимости 33
Жизненный цикл объектов недвижимости 36
Контрольные вопросы 37
ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ 39
Становление рынка недвижимости 39
Особенности рынка недвижимости 44
Сегментация рынка недвижимости 48
Субъекты рынка недвижимости 54
Контрольные вопросы! 57
ГЛАВА 3. ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО НЕДВИЖИМОСТИ И ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 58
Гражданский, Земельный, Жилищный кодексы и федеральные законы об объектах недвижимости и операциях с ними 58
Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость 63
Правовой статус объекта недвижимости 63
Право собственности 69
Вещные права ограниченного содержания 72
Вещные права лиц, не являющихся собственниками 76
Регистрация прав на недвижимое имущество 79
Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества 83
Продажа государственного имущества на аукционе 84
Продажа государственных и муниципальных предприятий на конкурсах 86
Аренда объектов недвижимости 87
Залог недвижимости и земельных участков 93
Ипотека жилья 98
Ипотека предприятия 99
Контрольные вопросы 100
ГЛАВА 4. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СИСТЕМЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ 102
Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом 102
Виды действительных сделок с недвижимостью 104
Система договоров по сделкам с недвижимостью 108
Содержание договора по сделкам с недвижимостью 109
Особенности и стадии исполнения сторонами договорных обязательств 111
Изменение и расторжение договора 113
Содержание и основные направления риэлторской деятельности 114
Контрольные вопросы 118
ГЛАВА 5. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 119
Основные принципы оценки недвижимости 119
Виды стоимости и назначение оценки 127
Этапы процесса оценки объектов недвижимости 133
Процесс оценки и возникающие проблемы 133
Основные этапы процесса оценки 135
Анализ рынка в процессе оценки 136
Затратный подход к оценке недвижимости 139
Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений 139
Износ и амортизация улучшений 140
Оценка рыночной стоимости земельных участков 143
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости 147
Доходный подход к оценке недвижимости 151
Согласование результатов, полученных применением трех подходов 155
Требования к отчету об оценке 157
Контрольные вопросы 161
ГЛАВА 6. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 163
Особенности недвижимости как объекта управления 163
Цели, задачи и принципы управления недвижимостью 165
Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью 166
Формы государственного регулирования рынка недвижимости 169
Государственное регулирование земельных отношений 170
Контрольные вопросы 173
ГЛАВА 7. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ 174
Особенности инвестиций в недвижимость 174
Инструменты инвестирования в недвижимость 176
Способы финансирования инвестиций в недвижимость 179
Долевое участие 180
Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа 185
Краткосрочное и ипотечное кредитование 187
Понятие инвестиционного риска и система управления рисками 191
Классификация рисков инвестирования в недвижимость 193
Методы качественного анализа риска 199
Методы оценки риска 203
Предупреждение и снижение уровня риска 207
Анализ денежного потока от инвестиций в недвижимость 211
Основные этапы и риски инвестиционных проектов в недвижимости 217
Портфельные инвестиции в недвижимость.
Управление портфелем 221
Страхование объектов недвижимости 224
Контрольные вопросы 227
ГЛАВА 8. ИПОТЕКА КАК ОСОБАЯ ФОРМА КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 229
Понятие ипотеки и краткая история ее происхождения 230
История происхождения ипотеки как формы залога 230
Ипотека в дореволюционной России 232
Понятие о залоге, классификация залогов 236
Классификация залогов 237
Договор о залоге. Особенности договора ипотеки 240
Ипотечный кредит: понятие, классификация, функции 244
Классические модели ипотечного кредитования 249
Американская модель 250
Германская модель 251
Элементы системы ипотечного кредитования 252
Риски ипотечного кредитования 255
Основные модели погашения долга 258
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 258
Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента 263
Очередность погашения ипотечных кредитов 268
Контрольные вопросы 269
ГЛАВА 9. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 270
Законодательная и нормативная база налогообложения недвижимости 270
Принципы налогообложения недвижимости 270
Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества 272
Налог на имущество физических лиц 273
Налогообложение недвижимости предприятий 274
Земельный налог 275
Налогообложение операций с недвижимостью 278
Льготы налогообложения 279
Контрольные вопросы 280
ГЛАВА 10. РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ДЕВЕЛОПМЕНТ) 281
Понятие и виды девелопмента 281
Участники процесса девелопмента 283
Стадии девелопмента 285
Цель и принципы девелопмента 289
Управление рисками в процессе девелопмента 291
Методы и формы финансирования девелопмента 294
Функции и стратегии маркетинга в девелопменте 298
Механизм проведения подрядных торгов и тендерная документация 299
Контрольные вопросы 302
ЛИТЕРАТУРА 303